深圳與香港，一河之隔，命運交織。2025年，深圳GDP達3.87萬億元人民幣，領先香港約8,000億元；人均居住面積約21.5平方米，遠超香港的16平方米。深圳以1,997平方公里土地承載1,825萬人口，香港以1,114平方公里承載750萬人，深圳人口是香港的2.4倍，人均居住面積卻更大。這一反差本身就是一個值得深思的命題：深圳做對了什麼？香港又能借鑑什麼？
一、土地困局：普通法下的徵收難題如何破解？
香港住房問題的核心，不在於「無地」，而在於「有地不能用」。香港已開發土地僅佔總面積的7%，超過四成土地被劃為郊野公園。與此同時，北部都會區面臨至少2,000億港元的資金缺口。行政長官李家超亦承認，北部都會區發展有「幾個瓶頸」，包括開發土地、資金及人才等。規劃、諮詢、環評、收地各環節程序繁瑣，加上司法覆核風險，若徵地項目所適用的分區計劃大綱圖遭到司法覆核，大綱圖內的其他用地或須一併暫停發展，已成為持續發展的一大痛點。
深圳的經驗提供了另一條路徑。2021年頒布的《深圳經濟特區城市更新條例》將個別徵收門檻從100%下調至95%，創設了「個別徵收+行政訴訟」的「釘子戶」解決機制。羅湖螺嶺片區改造更成為標杆案例——作為全國首批政府主導類城中村改造試點，螺嶺項目創新實行「政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與」模式，改造項目用地面積12公頃，規劃容積37.7萬平方米，並在全市率先大規模推行房票安置試點，提供產權調換、貨幣補償、房票安置三種可選方式。
筆者認為，深圳模式的成功依賴一個關鍵前提，特區立法權。《深圳經濟特區城市更新條例》是深圳行使經濟特區立法權的產物，這一權力源自全國人大授權。香港作為普通法地區，土地徵收受《收回土地條例》（第124章）規管，土地業權人可基於行政決定不合法、不合理、程序不當或違反合理期望等理由提出司法覆核。回歸以來，政府引用該條例收回私人土地而引發的司法覆核個案雖僅有八宗，但從法庭批出許可至頒下裁決，所需時間由最短九天至最長不超過一年不等，這在大型發展項目中足以造成嚴重的時間成本和資金壓力。
香港不能照搬深圳的行政主導模式，而應探索普通法框架下的「授權式」簡化程序。 可行的方向包括：由立法會通過專屬法例，針對北部都會區指定範圍授予簡化收地程序的特別權力；同時建立快速仲裁機制，在保障土地業權人申訴權益的前提下，壓縮司法覆核的時間成本，避免個別訴訟癱瘓整個區域的發展進度。
二、居住品質：深圳的「量」與香港的「質」
深圳人均居住面積21.5平方米的數字背後，隱藏著居住品質的結構性問題。根據第七次人口普查抽樣數據，深圳近30%家庭人均住房建築面積小於13平方米。全市租房人口佔常住人口約七成。城中村私宅的建築面積和居住人口幾乎佔到全市一半，已撐起深圳居住空間的「半邊天」，但城中村內的人均居住面積明顯低於深圳全市平均水平和全國大城市的人均水平。小產權房（含城中村、單位自建房）達562萬套，佔比52%，其中80%存在消防隱患，60%無正規物業。
這意味著深圳的人均居住面積「量」的領先，尚未完全轉化為「質」的優勢。香港在借鑑深圳土地開發經驗時，應避免重蹈「重數量輕品質」的覆轍。北部都會區的規劃不應僅僅追求單位數量的增加，更應訂立明確的人均居住面積標準和居住品質指標，包括採光、通風、公共空間、社區配套等，從規劃階段就確立「量質並重」的發展理念。
三、產業轉型：從實驗室到工廠的「最後一公里」
香港經濟長期依賴金融、貿易、物流和旅遊四大支柱，結構單一的問題在全球經濟波動中暴露無遺。深圳用了20年從「三來一補」轉型為「中國硅谷」，以華為、比亞迪、大疆等龍頭企業引領產業集群，形成以高技術製造業、裝備製造業為核心的產業體系。
香港擁有5所QS世界百強大學，InnoHK科研平台集聚全球頂尖科研人才，在新材料、人工智能、半導體、生物醫藥等領域產出海量原創科研成果。但長期存在產業空間不足、中試驗證配套缺失、量產供應鏈薄弱、本地應用場景有限等痛點。香港知識產權收益僅佔商品及服務貿易總額的0.1%，在全球133個經濟體中僅排第56位，「科研強、轉化弱」的結構性短板亟待破解。
河套深港科技創新合作區香港園區已於2025年12月22日正式開園。園區一期3座大樓已具備啟用條件，其中兩座濕實驗室大樓已租出約八成樓面面積，其餘5座大樓將於2027年起陸續落成。然而，完成香港園區全部建設預計需至少2,000億港元，僅靠政府財政難以承擔，必須引入市場與社會資本共同推動。
深圳地鐵4號線的BOT（建設—經營—轉讓）模式提供了重要參考。該項目是國內首例由境外資本完全投資建設的城市軌道線路，突破了當時以政府投資為主的傳統模式。港鐵公司以BOT模式負責4號線的工程設計、建設、運營及維護，特許經營期30年。其獨到之處在於將土地和物業開發與BOT相結合，為大型基建項目的社會資本參與提供了成功範例。
香港可參考深圳地鐵4號線的BOT模式，在北部都會區和河套園區的建設中探索「建設—開發—運營—轉讓」的融資創新，將片區未來的土地收益及營運收入與社會資本的回報掛鉤，形成「投資—回報—再投資」的良性循環。
四、資金方案：從「政府包辦」到「多元融資」
北部都會區預估造價逾2,240億港元，而2025/26年度香港非經營帳目的修訂預算赤字已近1,517億港元，單靠公帑支撐北都發展並不現實。
在融資創新方面，團結香港基金建議政府探討發行「專屬基建債券」，針對北都內具備較高成熟度的項目，將借款與特定片區未來的土地收益及營運收入嚴格掛鉤，落實「專債專用」，讓市場明確看見資金投放於具備實質經濟效益的項目上。2026年《財政預算案》已提出將兩個債券計劃的合共貸款上限由7,000億元上調至9,000億元，未來五年平均每年發行1,600億元至2,200億元債券。政府亦計劃向新田科技城專屬公司及河套香港園區公司各注資100億元。
然而，發債只是融資的起點。深圳的經驗表明，成功的基建融資需要「政府引導+市場運作」的雙輪驅動。香港應在此基礎上更進一步：探討與內地政策性銀行合作，引入跨境基建貸款；建立北部都會區土地收益專項賬戶，確保土地增值收益封閉回流至區域發展；以及參考深圳對口幫扶的經驗，2025年深圳安排省內對口幫扶資金39.15億元，選派392名幹部常駐當地，建立跨區域的資源統籌機制。
結語
深圳的成功不是偶然。它在土地政策上敢於突破，在產業轉型上持之以恆，在規劃執行上目標清晰。但深圳模式亦有不足，城中村居住品質問題提醒我們，「量」的領先不等於「質」的優勢。香港與深圳並非競爭對手，而是大灣區建設的「超級合夥人」。
借鑑深圳經驗，不是照搬複製，而是汲取其在土地開發、產業規劃、執行效率上的核心智慧，同時正視普通法與成文法在制度基因上的根本差異，結合香港的法治優勢、國際視野和制度開放，走出一條具有香港特色的高質量發展之路。
一河之隔的深圳已經跑在了前面。香港需要的，是放下身段、虛心學習的勇氣，更是將學習轉化為行動的決心。
作者: 陳承宇
全國人大常委會法工委江海基層立法聯繫點諮詢專家, 大灣區青年藝術與科技促進會創會會長, 屯門西南分區委員, 粵港澳大灣區創新智庫常務副主席, 香港社建協會副會長, 廣東省製造業協會大健康產業聯合會名譽會長 , 城市智庫「就是敢言」研究員, 香港認可財務策劃師, 香港粵港澳大灣區物業及設施管理聯合會會員, 香港房屋經理學會會員, 互聯網專業協會會員, 西班牙武康大學工商管理博士。
